空き家はすぐに売れ！相続物件を３年以内に手放して「３,０００万円特別控除」をフル活用！ | 西宮のクラウド会計サービスに精通した税理士事務所「なかがわまみ税理士事務所」

2025/06/22

相続した古い一戸建てをそのまま空き家にしていませんか？
思い出の実家は、なかなかすぐ売る気にはならないかもしれませんが、
―税額負担をおさえるためのポイントは“3年以内に売却”です。

相続から３年以内に売却し、売却価格が１億円以下など要件を満たせば、譲渡所得から最大３,０００万円（相続人３人以上は２,０００万円）を控除できる特例があります。

一度でも賃貸や居住を始めるとこの特例が使えないため、”相続したらすぐ売却”が節税の鍵。
長く空き家を保有すると、それだけ固定資産税もかかってしまいます。

思い切ってすぐ売却するのがおすすめ。
2024年に改正された新ルールを含めて特例適用のポイントを解説します。

1. この特例で節税できる人・物件は？

チェックポイント	要件	ポイント
被相続人の居住状況	亡くなる直前まで被相続人本人だけが住んでいた自宅 （ただし、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合でも、要件を満たせば特例が使える場合があります）	相続後に他人が住む・賃貸するとNG
建築時期	昭和56年5月31日以前に建築（旧耐震）	マンションなど区分所有は対象外
売却期限	相続の開始日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡が完了している	「すぐ売却」が鉄則‼
売却価額	1億円以下	1円でも超えると適用不可
相続人の人数	2024年以降、3人以上なら控除額は2,000万円	2人以下は3,000万円のまま

2. 「解体してから売る」は原則、でも2024年改正で買主解体もOK

パターン	適用可否	留意点
①売主が解体後に更地で売却	○ （王道パターン）	解体費用領収書と解体完了写真を保管
②売主が耐震改修して建物付きで売却	○	耐震基準適合証明書が必須
③買主が引渡し後に解体または耐震改修	○（2024年の税制改正で売却した後に買主が耐震補修や取り壊しを実施した場合でも、特例が適用できるようになった）	売買契約書に「買主が翌年2月15日までに解体/耐震改修する」旨と証明書提出義務を明記すること

パターン③の注意点

買主が解体（改修）する場合は、売買した翌年２月15日までに解体（改修）が完了し、それを証明する書類をそろえなけばいけません。

買主が約束通り解体や耐震改修を行わなかった場合や、特例が受けられないリスクがあるため、契約書へ明記してくほうが実務的におすすめです。
契約書に買主が解体工事や必要書類の取得を行う旨を盛り込み、解体完了後の証明書をスムーズに入手できる仕組みを作りましょう。

3. これはNG！空き家特例3000万円控除を受けられなくなります

• 相続後に賃貸経営を始める
• 親族を含む第三者が住む／事業利用する
• 売却が3年超にズレ込む

これらを行うと特例は使えません。迷ったら早めに専門家に相談しましょう。

取得費加算の特例（相続税を取得費に上乗せ）は重複適用できません。
どちらが有利か必ず試算しましょう。

4. 手続きと必要書類

1. 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得
2. 解体する場合は解体工事請負契約書・領収書・完了写真を準備
3. 耐震改修する場合が耐震基準適合証明書
4. 売買契約書（買主解体の場合は要件記載）
5. 仲介手数料・測量費など領収書

市町村の確認書は申請から発行まで2～4週間かかる自治体もあるため、売却が決まったら早めに動きましょう

5. まとめ ― 空き家を相続したらすぐ動く！

• 「空き家はすぐ売却！」が最大の節税策
• 相続後に賃貸や居住させるとアウト、3年以内に売却を
• 旧耐震・一戸建て・1億円以下なら特例チャンス
• 2024改正で買主が解体するケースも対象に。
  ただし契約書に要件を書きこみ、確実に解体されるようにしましょう。

空き家の相続したら、お早めにご相談ください！
📩 お問い合わせフォームまたはLINEから

早めの段取りで3,000万円控除できる空き家特例を確実に適用できるように準備しましょう。